전세권

전세권

 

민법에서 전세권은 임차인이 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을
일정기간, 용도에 따라 사용.수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을
반환받는 권리를 말합니다.
전세입자는 집주인의 부동산을 사용할 수 있고, 보증금을 돌려받지 못하면
경매를 신청할 수도 있으며 가장 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을
가집니다.
특별한 특약이 없다면, 전세권자는 전세권 자체를 다른 사람에게 양도할 수
있고, 전전세, 임대를 할 수도 있습니다.(민법 제303조 1항)

 

우리가 말하는 전세권은 엄밀히 말하면 '전세권 설정 등기'를 뜻합니다.
등기소에 전세권 등기를 설정하면 등기부등본상에 '전세권'이라고 등기됩니다.
이때 집주인의 동의서가 필요하고, 비용은 임차인이 부담합니다.
막강한 권리인 전세권, 하지만 과연 만능일까요?

 

과거 대항력이 없던 시절, 임차인은 전세권이 있어야만 보증금을 지킬 수
있었습니다. 하지만 전세권을 설정하는 데 비용이 들고, 집주인의 동의를
받아야 하는 등 과정이 번거로워 전세권을 가지기 어려웠습니다.
1981년 주택임대차보호법이 생기고 난 후 임차인은 전입신고와
확정일자만으로도 대항력과 우선변제권을 가지게 되었습니다.

 

현재는 전세권이 없어도 '임차권'만으로 임차인의 권리를 가질 수 있습니다.

하지만 특별한 사정으로 임차권을 가질 수 없는 상황이라면 전세권이 반드시
필요합니다. 주소이전을 할 수 없거나, 집주인이 전입을 허락하지 않을 때는
임차권을 가질 수 없으니 전세권을 설정해야 합니다.
안정지향적 임차인은 전입으로 임차권을 갖추고 전세권도 설정하여, 임차권과
전세권을 모두 가지기도 합니다.

 

전세권은 다른 권리들처럼 법원에서 먼저 배당받을 우선변제권이 있습니다.
우선변제권은 접수 순서대로 배당됩니다. 말소기준권리 아래 있는 전세권은
순서가 밀려 보증금을 전부 배당받지 못할 수도 있습니다.

전세권은 돈과 관련이 있는 권리이기에 다음에 설명할 특별한 조건이 되면
말소기준권리가 될 수 있습니다.

 

조건에 충족하지 않는 전세권은 말소기준권리가 되지 못하고, 다음 권리가
말소기준권리가 됩니다. 그렇게 되면 전세권은 말소기준권리 앞에 자리하는
선순위전세권이 되어서 낙찰자에게 인수됩니다.
낙찰자 입장에서 볼 때 전세권을 인수한다는 것은 법원에 잔금을 내고도,
전세금을 따로 내주어야 한다는 뜻입니다.

 

#전세권

#우선변제권

#전세권양도

#전세권설정등기

#대항력

#임차권

#선순위전세권

#말소기준권리

#배당