부모님이 물려준 집, 상속세

 

부모님이 물려준 집, 상속세

#상속세

상속과 증여는 모두 무상으로 재산을 받는 행위라는 데는 공통점이 있습니다.

상속은 부모님이 돌아가시면서 재산을 물려주실 땐 상속이라고 하고.

살아계실 때 재산을 주시는 걸 #증여 라고 합니다.

상속은 우리가 예측하지 못한 그런 사건으로 발생되는 거라고 볼 수 있는데요.

그렇기 때문에 1가구 1주택 #비과세 를 따질 때도 이런 #상속주택 에 대해서는 #주택수에서제외시켜주는특례조항 을 두고 있습니다.

기존에 1가구 1주택으로 집을 한 채 갖고 있었습니다.

그러면 이 집을 2년 이상 보유하고 팔 때는 비과세를 받을 수 있겠죠.

이 집을 팔기 전에 부모님이 돌아가시면서 주택이 한 채 상속됩니다.

그러면 1가구 1주택이었다가 2주택으로 주택수가 늘어나게 되잖아요.

세법에선 기존에 집이 한 채 있었고 상속주택이 추가된 경우엔 기존주택을 언제 팔더라도 비과세를 해줍니다.

#상속주택은주택수에서제외시켜주는것 이죠.

그것도 #기간제한없이계속제외 를 시켜줍니다.

대신 상속주택 비과세를 판단하실 땐 #주의해야할사항 이 있어요.

우선 상속받은 주택을 먼저 파는 건 비과세가 안 된다는 점입니다.

#상속전부터보유하고있던집을먼저팔아야비과세 를 받을 수 있고요.

그리고 상속받은 집이라고 해서 세법에서 모두 다 상속주택으로 인정해주는 건 아닙니다.

주택수에서 빼주는 상속주택은 #반드시별도세대원에게받은주택 이어야 합니다.

상속 개시 당시에 동일 세대원인 경우엔 상속주택으로 보지 않습니다.

반드시 부모님과 내가 따로 별도 세대를 구성하고 있었고, 그 상태에서 부모님의 사망으로 상속이 된 그 주택만 상속주택으로 본다

동일 세대원일 때 상속을 받더라도 아주 예외적으로 상속주택으로 보는 경우도 있는데요.

부모님 중 어느 한 분이 60세 이상이고 자녀가 각자 1주택씩을 갖고 있다가 #동거봉양 을 위해서 #합가 한 경우가 있을 수 있어요.

한 채 한 채를 갖고 있다가 합가한 경우에, 같이 살다가 돌아가신 경우에, 그런 경우에 한해서는 #동일세대 라고 해도 상속주택으로 인정해줍니다.

그리고 부모님이 돌아가시면서 집을 한 채만 남겨줄 수도 있지만 여러 채를 갖고 계시다가 여러 채를 한꺼번에 상속받을 수도 있죠.

그럴 때 여러 채를 모두 상속주택으로 보는 건 아닙니다.

#돌아가신분이가장오랫동안보유하고있었던그한채 , 그 한 채만 상속주택으로 봐주니까요.

그리고 상속받을 때 내가 집 한 채의 전체를 다 받으며 좋겠지만 형제분들이라든지, 아니면 부모님의 배우자, 이런 분들도 상속의 권한이 있거든요. 그래서 이렇게 공동으로 #지분으로상속 받는 경우도 있어요.

지분으로 받는 경우를 #공동상속주택 이라고 합니다.

이 공동 상속주택은 #지분이가장큰사람 , 가장 지분을 많이 상속받은 사람의 주택으로 칩니다.

그래서 내가 #소수의지분만갖고있는경우엔이상속주택은비과세를판단할때계속해서주택수에서빼줘요 .

한 마디로 공동 상속주택의 소수지분자는 이 주택이 없는 것과 똑같다고 보시면 돼요.

그런데 만약 상속자들이 모두 다 똑같은 지분을 받았다고 생각해보죠.

자녀 세 명이 있는데 3분의 1씩 동일하게 공동 상속을 받았다.

그러면 상속 당시에 그 집에 거주하고 있는 사람, 그 사람의 소유로 보고요.

만약에 그 집이 상속 당시에 아무도 살지 않았다면 #상속받은사람중에가장나이가많은최연장자의집 으로 봅니다.

 

상속주택을 먼저 팔게 되면 어떻게 될까요.

2주택 상태에서 상속주택을 먼저 팔면 비과세가 안 된다고 말씀드렸죠.

그러면 비과세가 안 되니까 이 상속주택이 조정대상지역에 있으면 중과세가 적용될까요.

#상속주택은상속받은지5년이내에는양도소득세가중과세되지않도록하는중과배제규정 이 있으니까요.

#파실때조정대상지역이라고해도상속주택은일반과세 로 팔 수 있어요.

 

상속주택을 팔 때 #양도소득세 는 어떻게 계산할까요.

우선 #상속받을때상속세를신고한금액이상속주택의취득가격 이 됩니다.

매매사례가격이 있으면 그 #매매사례가격 을 쓰게 돼 있고요,

매매사례가격이 없는 경우엔 #감정평가액 .

감정평가액이 없는 경우엔 공시가격인 #기준시가 를 쓰도록 돼 있습니다.

단독주택 같은 경우는 주변에 매매사례가 없겠죠.

그리고 특별히 내가 감정평가를 하지 않았다면 감정평가액도 없을 겁니다.

그러면 그 다음 순서인 기준시가로 취득가격이 결정됩니다.

그럴 때는 우리가 기준시가로 신고를 하거나, 아니면 #상속세신고를안하게되면자동으로기준시가가취득가격 이 됩니다.

그래서 나중에 내가 상속주택을 팔려고 보니까 5억에 파는데 취득가격은 2억, 3억밖에 안 돼서 양도세가 많이 나오는 경우를 볼 수 있어요.

만약 상속주택을 먼저 팔아서 과세되는 케이스라면 상속 당시에 감정평가를 통해서 금액을 시세에 맞게 신고하시는 게 좋습니다.

만약 #감정평가 를 5억원에 받아서 5억원에 상속세를 신고해놨다면 나중에 그 집을 5억원에 팔더라도 양도소득세가 없어지는 거죠.