임차인이 보증금을 지키는 방법

 

#임차인이보증금을지키는방법

 

 

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항) 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은법 제3조의2 제2항)여기에서 주택의 인도는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적,현실적으로 지배할 필요는 없고 물건과 사람의 시간적,공간적 관계,본권관계,타인의 간섭 가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.(대법원 2017.8.29. 선고 2017다212194판결)

 

#대항력 이 생기는 요건은

#임대차계약 + #점유 + #전입신고 ( #우선변제권까지확보하려면확정일자 가 필요하다)

#대항력이생기는시점 은 인도(점유)와 전입신고가 있는 #다음날0시부터

임대차계약을 체결하고 이사를 들어가면서 그날에 보증금을 전부 지급합니다.

보증금을 지급하기 전에 부동산에 설정된 선순위권리가 있는지 여부를 확인합니다.

근저당권 등과 같은 것들이 없으면 #1순위로대항력있는임차인 이 되는겁니다.

그런데 대항력의 요건을 갖춰도 인도와 전입신고가 있는 다음날 0시부터 대항력이 생긴다는 문제가 있습니다.

임차인 입장에서는 보증금을 지급한 그 시점부터 그 다음날 0시까지 몇시간동안 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 침해받을 수 있는 위험에 노출될 수 있는 상황에 직면합니다.

그 몇시간 사이에 부동산에 근저당권이 설정된다면 설정 즉시 효력이 발생하는 근저당권에밀려 보호순위가 후순위로 밀려가기 때문입니다.

 

집주인이 전세금을 받고 그날 은행에서 돈을 빌려 곧바로 근저당권을 설정하는 사례는 조금씩 있어왔습니다.

이러한 제도의 구멍을 이용하는 나쁜 집주인이 일부라도 존재하고 있습니다.

#이사를하지않아도점유개시를할수있는방법 이 있습니다.

이사 전날에 미리 점유개시 및 전입신고를 하는 겁니다.

법에서 말하는 점유라는 개념은 실제 거기에 살지 않고 대문 비밀번호만 알고 있어도 점유라고 인정될 수 있습니다.

적어도 전임차인이 전날에라도 짐을 모두 뺐다면 임대인에게 미리 말씀하셔서 비밀번호라도 알려달라

청소를 미리 좀 하겠다.

대문 비밀번호를 미리 알아내고 가능하다면 그 집에 흔적(가령 청소도구를 놔둔다든지)을 남기고 그것을 사진을 찍고 지인에게 문자나 카톡으로 그 사진을 보내둔다면 점유개시가 되었다는 점을 인정받기 수월하겠습니다.