토지보상 잘 받는 지혜

 

#토지보상잘받는지혜

 

토지보상

 

- 보상을 거부할 수 있는 방법이 있는가?

결론부터 말하면 방법은 없다.

 

-내가 받는 보상금은 어떻게 결정되는가?

대체적으로 협의단계 보상금은 비교표준지 공시가격의 1.3~2배 수준에서 결정된다.

보상금은 지주,사업시행자,시도지시가 추천한 감정평가사들이 평가한 금액을 산술평균해 결정하고,

불복절차 진행시 3차례 평가기회가 주어진다.

 

보상액 산정방법

평가대상 토지의 보상액 산정방법

토지보상액 = 비교표준지 공시지가 * 지가 변동률(생산자물가 상승률) * 지역요인비교 * 개별요인비교치 * 기타요인비교치

 

일반적으로 보상금 결정에 가장 크게 영향을 미치는 부분은 #기타요인비교치 이다.

기타요인 비교치는 #거래사례 에 의해 결정된다.

보상금산정의 다툼은 지급될 당시의 시가에서 당해사업으로 인한 개발이익을 어떠한 방식으로

제외시킬 것인가에 달려있다.

 

-불복절차를 진행하면 보상금을 얼마나 더 받을 수 있는가?

대체적으로 지가변동률 정도의 증액 밖에 없지만,

공부상 지목이 임야지만 현황이 오래전부터 밭으로 사용했던 사실을 입증하면 사업시행자로부터

보상금 만큼의 #지연배상금 을 받는 경우도 있다.

협의보상가격을 통보 받으면 우선 정보공개청구를 통해 감정평가서를 입수하고 증액가능성을 예상해봐야 한다.

협의 가격이 마음에 들지 않으면 보상대상자는 소유토지를 협의불복, 이의신청으로 진행하고 기회비용과 절세 측면에서 나머지 필지를 협의하는 것도 좋은 방법이다.

 

-대토로 보상받는 것이 유리한가?

신탁,리츠,조합 방식등 대토는 전문가조차도 정확하게 이해하고 있는 경우가 드물다.

지금도 잘못된 정보가 언론,SNS 등을 통해 유통되고 있다.

리츠를 통한 #대토 사업 참여시 양도세40% 감면이 적용되는 것으로 잘못 아는 경우가 대부분이다.

대토 사업구조와 수익성 및 리스크에 대한 해박한 지식과 경험을 갖춘 전문가와 상담 등을 거쳐

참여여부를 결정해야 한다. 그렇게 하지 않으면 거액의 자금이 오랫동안 묶이게 되고 세금을 환급해야 하는

경우도 발생할 수 있다.

 

-토지보상의 경우 일반부동산 거래와 세금이 많이 다른가?

계산구조는 동일하지만 수용에만 적용되는 조항들이 많고 다양한 절세전략이 검토될 수 있다.

보상은 자의에 의한 양도가 아닌 공익을 위해 희생하는 것이기 때문에 다양한 세금혜택도 있다.

비사업용 판단, 세액감면, 대체취득시 지방세 비과세 등이 있다.

 

- #토지보상세액감면

1.현금으로 보상 : 10%

2.채권으로 보상 : 15%

3.대토로 보상 : 40%(대토보상후 리츠에 현물출자시 15%)

4.취득후 개발제한구역으로 묶인 토지 : 40%

5.취득후 20년이 경과한 개발제한구역의 토지 : 25%

6. 4년이상 자경한 농지의 대토(일반매각도 포함) : 100%

7. 8년이상 자경한 농지(일반매각도 포함) : 100%

8. 위 채권을 예탁 후 만기 보유하는 경우 : 30% (5년만기채권 40%)