현금흐름

 

#현금흐름의추계

#순현가법

#투자의타당성분석기법

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다음과 같은 현금흐름을 가지는 투자안 A의 수익성지수(PI)와 내부수익률(IRR),수익성지수(PI)는?(단, 할인율 7%, 사업기간은 1년이며, 사업초기에 현금지출만 발생하고 사업말기에 현금유입만 발생함)

투자안 A

초기 현금지출 : 4,500만원

말기 현금유입 : 4,815만원

1.PI : 0.5 IRR : 7%

2.PI : 1.0 IRR : 7%

3.PI : 1.0 IRR : 7.7%

4.PI : 1.1 IRR : 7.7%

5.PI : 1.1 IRR : 10%

 

 

 

 

 

 

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정답.2.

현금유입의 현가 = 4,815만원/(1+0.07)1=4,500만원

수익성 지수(PI) = 현금유입의 현가 / 현금유출의 현가 = 4,500만원/4,500만원=1.0

내부수익률(IRR)은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 만드는(수익성지수를 1로 만드는)할인율을 의미하므로 할인율 (요구수익률)7%와 내부수익률(IRR)의 값은 같다.

따라서 내부수익률은 7%

 

 

 

 

 

 

 

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부동산투자의사결정방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1.순현가(NPV)가 양(+)의 값을 가지면 투자자의 요구수익률을 충족하고도 남는 금액이 있다는 의미이다.

2.순현재가치가 0이 되는 단일투자안의 경우 수익성지수는 1이 된다.

3.내부수익률은 투자안의 순현가를 0으로 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 의미하며, 투자자 입장에서는 최소한의 요구수익률이기도 하다.

4.순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로서 요구수익률을 사용한다.

5.내부수익률(IRR)은 사전적으로 요구수익률을 결정하지 않아도 구할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

정답.4.

#순현가법 에서는 #요구수익률 을 #할인율 로 사용하며, #내부수익률법 에서는 #내부수익률 을 할인율로 사용한다.(순요내내)

#현금유입의현재가치 와 #현금유출의현재가치 가 같으면 #투자안의순현가 는 0, #수익성지수 는 1이 된다는 의미이다.

사전에 할인율을 결정하지 않더라도 현금흐름을 활용하여 투자안의 내부수익률을 구할 수 있다.

 

#내부수익률

투자안의 장래 현금흐름을 가지고 수익률을 구하기 때문에 매 기간의 현금흐름이 다를 경우 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.

초기투자액만 제시될 경우와 각 년도의 여러 차례의 현금흐름이 제시될 경우에는 투자안의 내부수익률이 달라질 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

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다음 같은 투자사업(A,B,C)이 있다. 모두 사업기간이 1년이며, 사업초기(1월1일)에 현금지출만 발생하고 사업말기(12월31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5%라고 할 때 다음 중 옳은 것은?

A 초기현금지출 : 3,800만원 말기현금유입 : 6,825만원

B 초기현금지출 : 1,250만원 말기현금유입 : 2,940만원

C 초기현금지출 : 1,800만원 말기현금유입 : 4,725만원

 

1.수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.

2.순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.

3.수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.

4.A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다.

5.A와C의 순현재가치는 같다.

 

 

 

 

 

정답.5.

A

현금유입의현가 6,825/(1+0.05)1=6,500만원

초기현금지출3,800만원

순현가6,500-3,800=2,700만원

수익성지수(PI) 6,500/3,800=1.71

B

현금유입의현가 2,940/(1+0.05)1=2,800만원

초기현금지출1,250만원

순현가2,800-1,250=1,550만원

수익성지수(PI) 2,8001,250=2.24

C

현금유입의현가 4,725/(1+0.05)1=4,500만원

초기현금지출1,800만원

순현가4,500-1,800=2,700만원

수익성지수(PI) 4,500/1,800=2.50

 

수익성지수가 가장 큰 사업은 C이다.

순현재가치가 가장 큰 사업은 A와C로 동일하다

수익성지수가 가장 작은 사업은 A이다.

A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 약 1.74배이다.

 

 

 

 

 

 

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향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성지수는?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생

현금유입은 1년차 1,000만원, 2년차 1,200만원

현금유출은 현금유입의 80%

1년 후 일시불의 현가계수 0.95

2년 후 일시불의 현가계수 0.9

 

1.1.15

2.1.20

3.1.25

4.1.30

5.1.35

 

 

 

 

 

정답.3.

현금유입의 현재가치 합은

1년후현금유입 1,000만원의 현재가치 : 1,000만원*일시불의현가계수0.95=950만원

2년후현금유입 1,200만원의 현재가치 : 1,200만원*일시불의현가계수0.9=1,080만원

현금유입의 현재가치 합 950만원+1,080만원=2,030만원

 

현금유출의 현재가치 합은

현금유출은 현금유입의 80%이므로

1년후현금유출 800만원

1년후현금유출 800만원의 현재가치 800만원*일시불의현가계수0.95=760만원

2년후현금유출 1,200만원*0.8=960만원

2년후현금유출 960만원의 현재가치 960만원*일시불의현가계수0.9=864만원

현금유출의 현재가치 합은 760만원+864만원=1,624만원

 

수익성지수

2,030만원/1,624만원=1.25

 

 

 

 

 

 

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다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는?

총투자액 : 50,000만원

지분투자액 : 36,000만원

가능총소득(PGI) : 6,000만원

공실률 : 15%

재산세 : 500만원

원리금상환액 : 600만원

영업소득세 : 400만원

 

1.8

2.10

3.12

4.15

5.20

 

 

 

 

 

정답.2.

#세후현금수지

#공실손실상당액 및 #대손충당금 = 가능총소득*공실률

6,000만원*15%=900만원

유효총소득=가능총소득-공실손실상당액 및 대손충당금

6,000만원-900만원=5,100만원

순영업소득=유효총소득-영업경비(재산세)

5,100만원-500만원=4,600만원

#세전현금수지 = #순영업소득 - #원리금상환액 ( #부채서비스액 )

4,600만원-600만원=4,000만원

#세후현금수지 = 세전현금수지 - #영업소득세

4,000만원-400만원=3,600만원

세후현금지수승수=지분투자액/세후현금수지

3억6천만원/3,600만원=10

 

 

 

 

 

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