세후현금수지

 

#영업수지

#지분복귀액

#매각대금

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부동산투자 및 현금흐름 계산과정에 대한 설명으로 틀린 것은?

1.순영업소득과 세전현금수지는 동일할 수 없다.

2.영업소득세를 계산하기 위해서는 감가상각비를 알아야 한다.

3.임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금정산시 비용으로 인정받을 수 있다.

4.적용되는 영업소득세율에 따라 세후현금수지가 달라질 수 있다.

5.매각시점에 미상환대출잔액이 남아 있다면 순매도액보다 세전지분복귀액이 더 작을 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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정답.1.

투자액을 전액 자기자본으로 하는 경우, 융자금을 동반하지 않으면 #부채서비스액 ( #원리금상환액 )이 없기 때문에 #순영업소득 과 #세전현금수지 는 동일할 수 있다.

세전현금수지의 계산과정

가능총소득(단위당 예상임대료*임대단위 수)+기타소득-공실 및 대손충당금

=유효총소득-영업경비=순영업소득-부채서비스액=세전현금수지

 

 

 

 

 

 

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다음 수익형 부동산 A에 관한 자료를 이용하여 계산한 순영업소득은?(단, 모든 금액은 연 기준이며, 제시된 자료에 한함)

가능총수익 : 8,000만원

공실손실상당액 : 400만원

대손충당금 : 200만원

관리직원 인건비 : 3,000만원

수선유지비 : 300만원

재산세 : 200만원

광고선전비 : 100만원

사업소득세 : 600만원

 

1.3,200만원

2.3,500만원

3.3,600만원

4.3,800만원

5.4,000만원

 

 

 

 

 

 

 

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정답.4.

계산과정에 사업소득세 자료는 필요하지 않다.

#공실및불량부채 = 공실손실상당액 + 대손충당금 = 400만원 + 200만원 = 600만원

 

#영업경비

=관리직원 인건비 + 수선유지비 + 재산세 + 광고선전비

=3,000만원+300만원+200만원+100만원

=3,600만원

 

가능총소득-공실및불량부채=유효조소득-영업경비=순영업소득

8,000만원-600만원=7,400만원-3,600만원=3,800만원

 

순영업소득은 3,800만원

 

 

 

 

 

 

 

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대상부동산의 순영업소득은?

건축연면적 : 2,000m2

유효임대면적비율 : 80%(건축연면적 대비)

연평균임대료 : 4,000원/m2

영업경비율 : 30%(가능조소득 기준)

평균공실률 : 5%

연간 부채서비스액 : 600원/m2 (유효임대면적 기준)

1.400만원

2.416만원

3.432만원

4.446만원

5.460만원

 

 

 

 

 

 

정답.2.

연간 부채서비스액은 필요하지 않다.

임대단위 수(면적)

=건축연면적*임대면적비율

=2,000m2 * 0.8(80%) = 1,600m2

가능조소득

=연평균임대료*유효임대면적(임대단위수)

=4,000원*1,600m2=640만원

유효조소득

=가능조소득-공실및대손충당금(5%)

=640만원-32만원(=640만원*0.05)=608만원

영업경비

=가능총소득640만원*0.3(30%)=192만원

 

단위당 예상임대료*임대단위수=가능조소득-공실및불량부채=유효조소득-영업경비=순영업소득

4,000만원*1,600m2=6,400,000원-320,000원=6,080,000원-1,920,000원=4,160,000원

순영업소득은 416만원.

 

 

 

 

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임대주택의 1년간 운영실적에 관한 다음 자료를 이용하여 계산한 세후현금수지는?

재산세 : 500만원

세전현금수지 : 4억원

원리금상환액(연간 융자원리금) : 7,000만원

원금상환분 : 4,000만원

감가상각액 : 1,000만원

소득세율 : 20%

 

1.2억8,200만원

2.3억원

3.3억1,400만원

4.3억2,400만원

5.3억3,400만원

 

 

 

 

 

정답.3.

세전현금수지 자료가 제시되었으므로 재산세는 필요하지 않다.

#과세대상소득

= #세전현금수지 + #대체충당금 + #원금상환분 - #감가상각비

=4억원+0원+4,000만원-1,000만원

=4억3,000만원

#영업소득세

=과세대상소득*세율

=4억3,000만원*0.2(20%)

=8,600만원

#세후현금수지

=세전현금수지-영업소득세

=4억원-8,600만원

=3억1,400만원

 

세후현금수지는 3억1,400만원