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#추가대출가능금액
#최대대출가능금액
#담보인정비율
#대출승인조건
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시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억원인 상가를 보유학 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능금액은?
연간 저당상수 : 0.2
대출승인조건(모두 충족하여야 함)
-담보인정비율(LTV) : 시장가격 기준 60%이하
-부채감당율(DCR) : 2이상
상가의 기존저당대출금 : 1억원
1.1억원
2.1억5천만원
3.2억원
4.2억5천만원
5.3억원
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정답.2.
#LTV =융자금/부동산가격=융자금/5억원=60%
3억원을 넘을 수 없다.
#부채감당율=순영업소득/부채서비스액(원리금)=1억원/부채서비스액=2
1억원/2=5천만원
매 기의 원리금5천만원=융자금/저당상수(0.2)
2억5천만원=5천만원/0.2
담보인정비율(LTV)과 부채감당율을 적용한 후 최대융자금은 2억5천만원이고 기존저당대출금 1억원을 감안하면 추가로 받을 수 있는 최대 대출가능금액은 1억5천만원이다.
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갑은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다.이에 관한 투자분석의 산출 값으로 틀린 것은?
순영업소득(NOI) : 2억원/년
원리금상환액 : 2,000만원/년
유효총소득승수 : 4
지분투자액 : 8억원
1.유효총소득은 2억5천만원
2.부채비율은 25%
3.지분환원율은 25%
4.순소득승수는 5
5.종합환원율은 20%
정답.3.
총투자액10억원=지분투자액8억원+융자금2억원
지분환원율=지분투자수익률=자기자본(세전)수익률
지분환원율=세전현금수지1.8억원/지분투자액8억원=22.5%
세전현금수지=순영업소득2억원-부채서비스액2,000만원=1.8억원
유효총소득승수4=총투자액10억원/유효총소득(a)
a=총투자액10억원/4=2.5억원
부채비율25%=타인자본2억원/자기자본8억원
순소득승수5=총투자액10억원/순영업소득2억원
종합환원율20%=순영업소득2억원/총투자액10억원
종합환원율과 순소득승수는 역수
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비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
주택담보대출액 : 1억원
주택담보대출의 연간 원리금상환액 : 500만원
부동산가치 : 2억원
차입자의 연소득 : 1,250만원
가능총소득 : 2,000만원
공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 25%
영업경비 : 가능총소득의 50%
1.담보인정비율(LTV) 0.5
2.부채감당률(DCR) 1.0
3.총부채상환비율(DTI) : 0.4
4.채무불이행률(DR) : 1.0
5.영업경비비율(OER, 유효총소득 기준) 0.8
정답.5.
영업경비비율(유효총소득 기준)
0.66=영업경비1,000만원/유효총소득1,500만원
유효총소득
=가능총소득2,000만원-공실및대손충당금500만원(=2,000만원*0.25)=1,500만원
순영업소득
=유효총소득1,500만원-영업경비1,000만원(=2,000만원*0.5)=500만원
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부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?
1.투자위험과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.
2.투자자가 위험을 회피할수록 위험과 기대수익률의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 급해진다.
3.효율적 투자선.프론티어는 우상향형태로 나타난다.
4.평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.
5.변동계수는 수익률을 올리기 위해 감수하는 위험의 비율로 표준편차를 기대수익률로 나눈 값이다.
정답.1.
투자위험과 기대수익률은 상쇄관계(비례관계)를 가진다.
높은 수익을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 부담해야 한다는 의미이다.
투자안의 기대수익률이 크면 그만큼 위험도 크다.
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