거래사례비교법

 

#시산가액

#원가법

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다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은?

대상건물 현황 : 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250m2

기준시점 : 2023.10.28.

사용승인일 : 2015.10.28.

사용승인일의 신축공사비 : 1,200,000원/m2(신축공사비는 적정함)

건축비지수(건설공사비지수)

2015.10.28. : 100

2023.10.28. : 150

경제적 내용연수 : 50년

감가수정방법 : 정액법

내용연수 만료시 잔존가치 없음

 

1.246,000,000원

2.252,000,000원

3.258,000,000원

4.369,000,000원

5.378,000,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

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정답.5.

경과연수 8년 + 잔존 경제적 내용연수 42년 = 전경제적 내용연수 50년

 

사용승인일부터 기준시점까지 건축비 변동

기준시점의 건축비지수 150 / 사용승인일 건축비지수 100 = 1.5

 

#재조달원가

=1,200,000원/m2*연면적 250m2*건축비 변동분 1.5 = 4.5억원

 

매년 일정한 감가액

=감가총액(재조달원가4.5억원-잔존가치 0)/경제적 내용연수 50년

=900만원

 

#감가누계액

=매년감가액900만원*경과연수8년=72,000,000원

#적산가액

=재조달원가4.5억원-감가누계액7,200만원=378,000,000원

 

 

 

 

 

 

 

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원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은?

사용승인일의 신축공사비 : 6천만원(신축공사비는 적정함)

사용승인일 : 2018.9.1.

기준시점 : 2020.9.1.

건축비지수

2018.9.1. : 100

2020.9.1. : 110

경제적 내용연수 : 40년

감가수정방법 : 정액법

내용연수 만료시 잔가율 : 10%

 

1.57,300,000원

2.59,300,000원

3.62,700,000원

4.63,030,000원

5.72,600,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

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정답.4.

적산가액=재조달원가-감가수정(감가누계액)

기준시점에서 재조달원가를 구함

재조달원가 =신축공사비60,000,000원*1.1(=110/100)=66,000,000원

재조달원가66,000,000원*잔가율0.1=6,600,000원

 

경제적내용연수40년=경과연수2년+잔존경제적내용연수38년

초기감가액=감가총액59,400,000원/경제적내용연수40년=1,485,000원

감가총액59,400,000원(=재조달원가66,000,000원-잔존가치6,600,000원)

 

초기감가액1,485,000원*경과연수2년=감가누계액2,970,000원

 

적산가액

=재조달원가66,000,000원-감가수정액2,970,000원

=63,030,000원

 

 

 

 

 

 

 

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다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은?

대상토지 : A시 B구 C동 350번지, 150m2(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종 일반주거지역(용도지역)

기준시점 : 2022.10.29.

거래사례

소재지 : A시 B구 C동 340번지

200m2(면적), 대(지목), 주상용(이용상황)

제2종 일반주거지역(용도지역)

거래가격 : 800,000,000원

거래시점 : 2022.6.1.

사정보정치 : 0.9

지가변동률(A시 B구, 2022.6.1~2022.10.29.) : 주거지역 5%상승, 상업지역 4%상승

지역요인 : 거래사례와 동일

개별요인 : 거래사례에 비해 5% 열세

상승식으로 계산

 

1.533,520,000원

2.538,650,000원

3.592,800,000원

4.595,350,000원

5.598,500,000원

 

 

 

 

 

 

정답.2.

#공시지가기준법 이 아닌 #거래사례비교법 에 의해서 대상토지가액을 구함

대상토지가 #제2종일반주거지역 에 소재하므로 #시점수정 을 할 때에는 주거지역 5% 상승을 사용한다.

 

#비준가액

= #사례부동산가격 * #사정보정 * #시점수정 * #가치형성요인비교 등

=8억원*사정보정치0.9*시점수정치1.05*개별요인비교치0.95*면적비교치0.75(=대상토지150/사례토지200)

=538,650,000원