근린생활시설의 수익가액

 

#근린생활시설

#수익가액

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

 

다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

가능총소득 : 5,000만원

공실손실상당액 : 가능총소득의 5%

유지관리비 : 가능총소득의 3%

부채서비스액 : 1,000만원

화재보험료 : 100만원

개인업무비 : 가능총소득의 10%

기대이율 4%, 환원이율 5%

 

1.6억원

2.7억2,000만원

3.8억2,000만원

4.9억원

5.11억2,500만원

 

 

 

 

 

 

 

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

 

 

정답.4.

#유효총소득 = #가능총소득 - #대손충당금

=5,000만원-250만원(가능총소득의5%)

=4,750만원

 

#영업경비 = #유지관리비 + #화재보험료

=150만원(가능총소득의3%)+100만원

=250만원

 

#순영업소득 = 유효총소득-영업경비

=4,750만원-250만원

=4,500만원

 

#부동산가치 ( #수익가액 )

=순영업소득4,500만원/환원이율0.05

=9억원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

 

 

다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

가능총소득(PGI) : 44,000,000원

공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 10%

운영경비(OE) : 가능총소득의 2.5%

대상부동산의 가치구성비율 : 토지(60%), 건물(40%)

토지환원율 : 5%, 건물환원율 : 10%

환원방법 : 직접환원법

환원율산정방법 : 물리적 투자결합법

 

1.396,000,000원

2.440,000,000원

3.550,000,000원

4.770,000,000원

5.792,000,000원

 

 

 

 

 

 

정답.3.

#수익환원법 ( #직접환원법 )

수익가액

= #장래순영업소득 /환원률

 

#순영업소득

공실손실상당액 및 대손충당금=가능총소득44,000,000원*0.1(10%)

=4,400,000원

유효총소득=가능총소득44,000,000원-공실손실상당액및대손충당금4,400,000원=39,600,000원

운영경비=가능총소득44,000,000원*0.025(2.5%)=1,100,000원

순영업소득=유효총소득39,600,000원-운영경비1,100,000원=38,500,000원

 

물리적 투자결합법에 의한 환원율

=(토지가격구성비율*토지환원율)+(건물가격구성비율*건물환원율)

=(0.6*5%)+(0.4*10%)

=7%(0.07)

 

수익가액 계산

순영업소득38,500,000원/환원율0.07

=550,000,000원

 

 

 

 

 

 

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

 

#임대료감정평가방법

#적산법 : #적산임료 = #기초가액 * #기대이율 + #필요제경비

#임대사례비교법 : #비준임료 = #임대사례의임대료 * #사정보정치 * #시점수정치 * #지역요인비교치 * #개별요인비교치

#수익분석법 : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비

 

 

 

 

 

 

 

 

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

 

 

 

 

 

감정평가에 관한 규칙 상 대상건물별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대사물건은 모두 몇 개인가?

상표권

임대료

저작권

특허권

과수원

기업가치

광업재단

실용신안권

 

1.2개 2.3개 3.4개 4.5개 5.6개

 

 

 

 

 

 

정답.5.

#감정평가에관한규칙

수익환원법을 적용하는 경우 : #상표권 , #저작권 , #특허권 , #기업가치 , #광업재단 , #실용신안권

임대료 : #임대사례비교법

과수원 : #거래사례비교법